Publié le 27 Novembre 2023
Les transactions immobilières sont des processus hautement réglementés, qui exigent une conformité stricte aux différentes formalités. Il existe cependant des situations dans lesquelles les actes de vente de biens immobiliers peuvent comporter des clauses non obligatoires. C’est notamment le cas de celles liées aux vices cachés, particulièrement lorsque le bien est vendu "en l'état". Dans de tels cas, la garantie des vices cachés est souvent écartée par l'insertion d'une clause spécifique, la "clause d'exclusion de la garantie des vices cachés".
Cette clause, rédigée sous diverses formes, décharge fréquemment le vendeur de toute responsabilité concernant les vices cachés. Elle énonce que "l'acquéreur accepte le bien tel qu'il est au jour de la prise de possession, sans pouvoir engager de poursuites contre le vendeur, quelles que soient les raisons, y compris les vices apparents ou cachés."
En ce qui concerne les vices cachés, il est généralement admis que cette exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s’il a lui-même construit l’élément affecté par le vice. Elle ne s’applique également pas si l'acquéreur peut prouver que le vendeur en connaissait l’existence.
Les notaires ont l'habitude d'inclure systématiquement cette clause dans les actes de vente, créant ainsi l'impression qu'elle est incontournable. Cependant, il est essentiel que l'acquéreur comprenne pleinement les implications de cette clause en cas de découverte de vices cachés après l'achat du bien.
In fine, bien que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés puisse donner une impression de sécurité, elle ne peut pas garantir une transaction exempte de problèmes juridiques. Il incombe au notaire rédacteur de l'acte de vente d'informer l'acquéreur de manière claire sur les conséquences légales de cette clause. En cas de découverte de vices cachés, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour engager une action. Il est donc impératif d'agir rapidement et de faire appel à un avocat spécialisé dans ce type de litiges dès que le vice est constaté. La sécurité juridique dans les transactions immobilières repose sur une compréhension minutieuse des clauses et des règlements en vigueur.
